Crédit immobilier : pourquoi la règle des 35% d’endettement a résisté, et comment la contourner légalement en 2026

Une proposition de loi visant à assouplir le taux d’endettement maximal en réintégrant le critère du reste à vivre a été retirée fin avril 2026, après trois semaines d’existence seulement. Ce qui aurait pu passer pour un non-événement mérite pourtant qu’on s’y arrête : il révèle un rapport de force durable entre régulateur prudentiel et acteurs du crédit, et il éclaire les marges de manœuvre bien réelles dont disposent aujourd’hui les emprunteurs, à condition de savoir les mobiliser.

Le cadre légal en vigueur : une règle plus jeune qu’on ne le croit

Contrairement à une idée répandue, la limite des 35% d’endettement n’a pas toujours eu force de loi. Jusqu’en 2019, elle relevait d’une simple recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité macroprudentielle créée par la loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 pour surveiller les risques systémiques du secteur financier français. Les banques s’appuyaient alors sur un faisceau d’indices propre à chaque établissement, dans lequel le taux d’effort n’était qu’un critère parmi d’autres, le reste à vivre, c’est-à-dire la somme disponible chaque mois une fois toutes les charges fixes payées, y occupait une place centrale, en particulier pour les revenus élevés ou les foyers nombreux.

Ce n’est qu’en janvier 2021 que la recommandation est devenue contraignante. Le HCSF a fixé deux plafonds cumulatifs : un taux d’endettement maximal de 35% (contre 33% auparavant) et une durée d’emprunt limitée à 25 ans, portée à 27 ans lorsque des travaux représentant au moins 10% du financement total sont intégrés à l’opération. Les établissements de crédit conservent une marge de flexibilité : ils peuvent déroger à ces plafonds pour 20% de leur production trimestrielle de crédits, une marge réservée en priorité à l’achat de la résidence principale et aux primo-accédants.

Sur le papier, ce mécanisme de dérogation devrait suffire à absorber les dossiers atypiques. Dans les faits, plusieurs courtiers estiment qu’entre 34 000 et 40 000 foyers solvables sont recalés chaque année uniquement parce que leur taux d’effort dépasse marginalement le seuil, alors même que leur reste à vivre témoigne d’une capacité de remboursement confortable. C’est ce constat qui a nourri la tentative de réforme du printemps 2026.

La proposition de loi Causse : réintroduire le reste à vivre dans l’analyse des dossiers

Le 14 avril 2026, le député Renaissance des Landes Lionel Causse a déposé la proposition de loi n° 2652, cosignée par une dizaine de parlementaires. Ce n’était pas une première tentative : une version antérieure, déposée en 2024 sous le numéro 2091, avait déjà été retirée après avoir été vidée de sa substance en commission.

Le texte de 2026 poursuivait deux objectifs distincts, qu’il est utile de dissocier pour comprendre pourquoi la réforme a échoué.

Le premier visait à modifier l’article L. 631-2 du Code monétaire et financier pour faire passer la composition du HCSF de huit à dix membres, en y intégrant un député et un sénateur. L’intention affichée était de renforcer la légitimité démocratique d’une instance dont les décisions, bien que de nature technique, ont un impact direct sur l’accès à la propriété de millions de ménages.

Le second, plus opérationnel, ouvrait une voie de dérogation explicite à la règle des 35% : une banque aurait pu s’en écarter dès lors qu’elle démontrait l’absence de risque d’endettement excessif, cette appréciation devant tenir compte notamment du niveau de reste à vivre de l’emprunteur. Le texte ne supprimait donc pas le seuil, il en faisait un point de départ plutôt qu’un couperet automatique, en réintroduisant une analyse qualitative que les banques pratiquaient déjà de façon officieuse avant 2021.

Un retrait qui en dit long sur le rapport de force réglementaire

Le texte a été examiné en première lecture le 29 avril 2026. Il n’a pas survécu à son passage en commission : les amendements adoptés ont fait basculer le débat sur la seule question de la composition du HCSF, en écartant progressivement l’assouplissement du taux d’effort. Considérant que sa proposition avait perdu toute cohérence, Lionel Causse l’a retirée dans la nuit du 29 au 30 avril 2026.

L’opposition est venue de deux acteurs dont le poids institutionnel dépasse largement celui du Parlement sur ce sujet précis : la Banque de France et, en filigrane, la Banque centrale européenne, toutes deux attachées à la rigidité du dispositif au nom de la prévention du risque systémique de surendettement. Le gouvernement, par la voix de Bercy, soutenait pourtant la mesure d’assouplissement, signe que la question oppose moins une majorité à une opposition politique qu’une administration économique à une autorité prudentielle soucieuse de préserver son indépendance d’appréciation.

Ce point mérite d’être souligné pour vos clients : la régulation du crédit immobilier en France n’est pas seulement un enjeu législatif. Elle se joue aussi, et peut-être surtout, dans l’arbitrage entre le pouvoir exécutif et une autorité indépendante dont le mandat premier est la stabilité financière, non l’accès au logement.

Ce que confirme le HCSF au cours de l’été 2026

Le Haut Conseil a tranché la question sans attendre l’issue du débat parlementaire. Lors de ses réunions trimestrielles de mars puis de juin 2026, il a réaffirmé le maintien intégral de ses critères actuels, estimant que la reprise du crédit immobilier s’opère dans des conditions satisfaisantes et que les banques utilisent de mieux en mieux leur marge de dérogation existante, celle-ci est passée de 15,7% de la production au premier trimestre 2025 à 17,5% un an plus tard, preuve que l’outil, sans être illimité, n’est pas non plus saturé.

Cette fermeté n’a pas éteint le débat politique. Fin juin 2026, un rapport présenté à la commission des Finances de l’Assemblée nationale par le député François Jolivet a qualifié la posture du HCSF de facteur de blocage pour le marché du crédit, appelant à une intervention politique plus ferme. Il est donc raisonnable d’anticiper qu’une nouvelle initiative législative verra le jour d’ici la fin de l’année 2026, sous une forme restant à définir, possiblement portée par un autre député, ou intégrée à un texte plus large sur le logement.

Les leviers réellement mobilisables aujourd’hui, en l’état du droit

En attendant une éventuelle évolution, la règle des 35% continue de s’appliquer strictement à tout dossier ne bénéficiant pas d’une dérogation. Cela ne signifie pas pour autant qu’un taux d’effort supérieur au seuil condamne un projet. Plusieurs mécanismes, parfaitement légaux et déjà pratiqués par les établissements, permettent d’agir sur le calcul ou d’accéder à la marge dérogatoire.

La délégation d’assurance emprunteur. Le coût de l’assurance de prêt entre dans le calcul du taux d’endettement. La loi Lemoine, qui autorise le changement d’assurance à tout moment sans frais ni pénalité, permet dans certains cas de faire basculer un dossier de 36-37% à un niveau juste inférieur à 35%, simplement en substituant un contrat individuel moins coûteux au contrat groupe proposé par la banque prêteuse.

L’allongement de la durée. Porter la durée d’emprunt jusqu’à 25 ans, voire 27 ans lorsque des travaux représentant au moins 10% du financement sont intégrés au projet, réduit mécaniquement la mensualité et donc le taux d’effort. Ce levier a un coût : il augmente le montant total des intérêts versés sur la durée du prêt, ce qui impose un arbitrage à documenter avec le client plutôt qu’à décider pour lui.

La décote sur les revenus locatifs. Pour un investisseur, les loyers perçus ne sont retenus qu’à hauteur de 70% de leur montant brut dans le calcul du taux d’effort, une pondération censée couvrir le risque de vacance et les charges. Certains établissements spécialisés dans l’investissement locatif appliquent en outre une méthode dite du taux d’endettement différentiel, qui n’intègre dans le calcul que l’écart entre la mensualité du nouveau crédit et les loyers perçus, plutôt que la mensualité brute. Cette pratique, non imposée par le HCSF mais tolérée, peut réduire de façon significative le taux d’effort apparent d’un dossier d’investissement.

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. Remplacer une garantie hypothécaire classique par le nantissement d’un contrat d’assurance-vie peut, selon les établissements, alléger la mensualité retenue dans le calcul, en particulier pour les clients disposant d’une épargne substantielle et cherchant à préserver leur trésorerie plutôt qu’à mobiliser un apport.

La marge de dérogation elle-même. Rappelons enfin que 20% de la production trimestrielle de chaque établissement peut légalement s’affranchir des plafonds HCSF. Cette marge, utilisée à hauteur de 17,5% en moyenne au premier trimestre 2026, n’est pas épuisée. Elle reste, en priorité, orientée vers l’acquisition de la résidence principale et les primo-accédants, un élément déterminant dans le choix de l’établissement à solliciter pour un dossier hors normes.

Ce qu’il faut retenir pour construire un dossier solide

La règle des 35% n’a pas été supprimée et ne le sera vraisemblablement pas à court terme : le HCSF a réaffirmé sa position à deux reprises en 2026, et l’opposition de la Banque de France à tout assouplissement législatif direct reste un obstacle de poids. Mais le débat n’est pas clos pour autant. La pression politique documentée par le rapport Jolivet, combinée à la persistance d’un marché du crédit sous tension, laisse présager une nouvelle tentative de réforme d’ici la fin de l’année, cette fois peut-être mieux calibrée pour éviter l’écueil qui a fait échouer la proposition Causse en avril.

Dans l’intervalle, le sujet n’est pas tant l’attente d’un changement de règle que la capacité à mobiliser, dossier par dossier, les leviers déjà à disposition : structuration de l’assurance emprunteur, choix de la durée, traitement des revenus locatifs, nature de la garantie, et surtout identification des établissements qui disposent encore d’une marge dérogatoire disponible pour le profil concerné. C’est précisément l’articulation de ces paramètres, et non l’attente d’une évolution législative encore hypothétique, qui permet aujourd’hui de faire basculer un dossier du refus à l’accord.

---

Article rédigé en juillet 2026, sur la base des textes et décisions en vigueur à cette date. La réglementation applicable au crédit immobilier étant susceptible d’évoluer, notamment sous l’effet des prochaines décisions trimestrielles du HCSF, nous vous invitons à nous consulter pour une analyse actualisée et personnalisée de votre situation.